{"id":6318,"date":"2024-06-06T11:30:00","date_gmt":"2024-06-06T09:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.manager.one\/fr\/journal\/?p=6318"},"modified":"2024-06-07T11:26:30","modified_gmt":"2024-06-07T09:26:30","slug":"imovalio-antonin-zdrzalik","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.manager.one\/fr\/journal\/imovalio-antonin-zdrzalik\/","title":{"rendered":"Imovalio, le cabinet d\u2019expertise immobili\u00e8re : Rencontre avec Antonin Zdrzalik, Expert immobilier"},"content":{"rendered":"\n

Fond\u00e9e en 2020, Imovalio<\/a> est un cabinet d\u2019expertise immobili\u00e8re qui nous pr\u00e9sente son activit\u00e9 et la conjoncture actuelle du march\u00e9 de l\u2019immobilier.<\/p>\n\n\n\n

Pour le Journal du Manager, Antonin Zdrzalik<\/em><\/a>, Expert en \u00e9valuation immobili\u00e8re nous pr\u00e9sente les diff\u00e9rentes expertises de son cabinet.<\/p>\n\n\n\n

Quelle est la mission d\u2019Imovalio ?<\/h2>\n\n\n\n

En tant que cabinet d’expertise immobili\u00e8re ind\u00e9pendant, notre mission est d’\u00e9valuer les actifs immobiliers avec impartialit\u00e9. L\u2019expertise immobili\u00e8re<\/a> permet aux entreprises, aux investisseurs et aux particuliers d\u2019avoir une \u00e9valuation objective d\u2019un bien ou droit immobilier, d\u00e9nu\u00e9e de tout int\u00e9r\u00eat financier dans les transactions immobili\u00e8res avec une analyse approfondie des facteurs juridiques, \u00e9conomiques, techniques et fiscaux de la valeur. Notre absence d’activit\u00e9s transactionnelles nous permet de garantir une impartialit\u00e9 totale dans nos \u00e9valuations, offrant ainsi \u00e0 nos clients une estimation juste de la valeur de leurs biens immobiliers. Cette neutralit\u00e9 constitue la particularit\u00e9 de notre m\u00e9tier, nous distinguant ainsi des agents immobiliers.<\/p>\n\n\n\n

Quels types d\u2019actifs sont \u00e9valu\u00e9s dans votre cabinet d’expertise ?<\/h2>\n\n\n\n

Notre expertise s’\u00e9tend \u00e0 une grande diversit\u00e9 d’actifs immobiliers, couvrant l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel mais \u00e9galement l\u2019immobilier tertiaire et donc : les bureaux, les commerces, les entrep\u00f4ts logistiques, les locaux commerciaux, ainsi que les h\u00f4tels, les EHPAD et les terrains. En somme, notre champ d’action est extr\u00eamement vaste en termes de types de biens immobiliers \u00e9valu\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Il y a-t-il une formation sp\u00e9cifique pour travailler ?<\/h2>\n\n\n\n

Il existe diverses voies de formation dans le domaine de l’immobilier, notamment des \u00e9coles sp\u00e9cialis\u00e9es, des programmes universitaires et des dipl\u00f4mes. Ceux-ci permettent d’acqu\u00e9rir des comp\u00e9tences dans les aspects juridiques, financiers et techniques. L’\u00e9valuation immobili\u00e8re exige une ma\u00eetrise approfondie de ces trois domaines. Sur le plan technique, il est n\u00e9cessaire de comprendre les aspects li\u00e9s \u00e0 la construction et d’\u00e9valuer l’\u00e9tat et les \u00e9ventuels travaux n\u00e9cessaires.<\/p>\n\n\n\n

Du point de vue juridique, il faut examiner la nature de la propri\u00e9t\u00e9 et le cas \u00e9ch\u00e9ant, les contrats de location en vigueur, comme dans le cas des baux commerciaux o\u00f9 une analyse d\u00e9taill\u00e9e est requise. Enfin, sur le plan financier, il est essentiel d’\u00e9valuer les revenus d\u00e9gag\u00e9s par l’actif, en utilisant parfois des m\u00e9thodes financi\u00e8res, surtout pour les biens immobiliers tertiaires tels que les bureaux et les locaux commerciaux.<\/p>\n\n\n\n

En tant qu’enseignant dans des \u00e9coles d’immobilier et intervenant \u00e0 l’ICH au CNAM, je suis bien familiaris\u00e9 avec ces formations sp\u00e9cialis\u00e9es, notamment celles ax\u00e9es sur l’expertise immobili\u00e8re. La formation continue est une composante essentielle de notre profession, nous devons consacrer des heures chaque ann\u00e9e \u00e0 nous perfectionner.<\/p>\n\n\n\n

Pouvez-vous nous parler de vos diff\u00e9rentes expertises ?<\/h2>\n\n\n\n

Premi\u00e8rement, on peut distinguer l’\u00e9valuation des biens immobiliers et celle des droits immobiliers. Par exemple, l’\u00e9valuation d’un fonds de commerce rel\u00e8ve des droits immobiliers car il s’agit d’un actif immat\u00e9riel, incluant des \u00e9l\u00e9ments tels que le droit au bail et les indemnit\u00e9s d’\u00e9viction. Ce domaine est particuli\u00e8rement li\u00e9 \u00e0 l’immobilier commercial, o\u00f9 la propri\u00e9t\u00e9 commerciale d\u00e9tenue par l’exploitant peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9e, notamment en cas de risque d’\u00e9viction.<\/p>\n\n\n\n

D’un c\u00f4t\u00e9, nous avons donc l’\u00e9valuation des biens immobiliers et de l’autre, celle des droits immobiliers. Dans le premier cas, nous \u00e9valuons souvent la valeur v\u00e9nale, qui repr\u00e9sente la valeur marchande actuelle du bien dans des conditions normales de march\u00e9, sans pression ou circonstances anormales. C’est une estimation objective, \u00e9galement connue sous le terme de \u00ab\u00a0valeur de march\u00e9\u00a0\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

En fonction des conditions du march\u00e9, quelle serait la valeur de vente potentielle du bien ? Pour bien appr\u00e9hender notre m\u00e9tier et notre expertise, nous r\u00e9digeons des rapports d\u00e9taill\u00e9s dans lesquels nous analysons les divers \u00e9l\u00e9ments influen\u00e7ant la valeur du bien. Cela inclut la localisation, la description du bien, les aspects urbanistiques, ainsi que la situation locative. Nous r\u00e9alisons \u00e9galement une \u00e9tude de march\u00e9 approfondie, incluant des r\u00e9f\u00e9rences de transactions de biens comparables. Notre r\u00f4le est de justifier et de d\u00e9montrer la valeur estim\u00e9e du bien dans le rapport, en expliquant les \u00e9l\u00e9ments observ\u00e9s et en appliquant un raisonnement coh\u00e9rent. Ces rapports, g\u00e9n\u00e9ralement de 30 \u00e0 50 pages, sont essentiels pour nos clients, car ils offrent une analyse d\u00e9taill\u00e9e, contrairement \u00e0 un simple avis de valeur que peuvent fournir gratuitement les agences immobili\u00e8res avant de prendre un mandat.<\/p>\n\n\n\n

Qu’est-ce que d\u00e9veloppe ce cabinet d’expertise ?<\/h2>\n\n\n\n

En parall\u00e8le de nos activit\u00e9s au cabinet d’expertise, Imovalio d\u00e9veloppe une branche de conseil en strat\u00e9gie immobili\u00e8re. Elle vise \u00e0 aider les entreprises \u00e0 optimiser leur situation immobili\u00e8re et \u00e0 leur fournir des recommandations pour cr\u00e9er de la valeur. Nous accompagnons ainsi les propri\u00e9taires et les utilisateurs sur tout le territoire fran\u00e7ais dans cette d\u00e9marche. Dans le cadre de ce service de conseil, nous agissons comme une direction immobili\u00e8re externalis\u00e9e pour les PME qui ne disposent pas des ressources pour en avoir une. Nous leur offrons des outils d’aide \u00e0 la d\u00e9cision afin de mieux contr\u00f4ler leurs co\u00fbts immobiliers. Il faut savoir que l’immobilier repr\u00e9sente le deuxi\u00e8me poste de d\u00e9penses pour une entreprise, apr\u00e8s les salaires.<\/p>\n\n\n\n

Nous avons r\u00e9cemment lanc\u00e9 un nouvel outil appel\u00e9 LeaseMetrics<\/a>, con\u00e7u pour faciliter la prise de d\u00e9cision. Ce document synth\u00e9tique fournit aux entreprises les derni\u00e8res r\u00e9f\u00e9rences de transactions ainsi qu’une estimation de la valeur locative de march\u00e9. C’est un premier indicateur qui indique \u00e0 l’entreprise si elle est dans la norme ou en dehors des valeurs de march\u00e9. Il lui offre ainsi une base pour poursuivre ses analyses.<\/p>\n\n\n\n

Au-del\u00e0 des outils, nous attachons \u00e9galement une grande importance au conseil humain dans notre m\u00e9tier, car chaque situation immobili\u00e8re est unique et n\u00e9cessite un accompagnement personnalis\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Qu\u2019est-ce que l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction ?<\/h2>\n\n\n\n

Cela concerne le concept de propri\u00e9t\u00e9 commerciale, dans lequel le locataire exploitant un fonds de commerce b\u00e9n\u00e9ficie d’une protection \u00e9tablie par un d\u00e9cret de 1953. Il est int\u00e9gr\u00e9 au statut des baux commerciaux. En substance, si le propri\u00e9taire prive le locataire de l’exploitation de son fonds en refusant de renouveler son bail, l’indemnit\u00e9 d’\u00e9viction doit \u00eatre vers\u00e9e par le propri\u00e9taire. Cette indemnit\u00e9 correspond \u00e0 la valeur du fonds de commerce, qui peut \u00eatre perdue en cas de non-renouvellement du bail commercial.<\/p>\n\n\n\n

Selon le secteur d\u2019activit\u00e9, le chiffre d’affaires de l’entreprise peut-\u00eatre \u00e9troitement li\u00e9 \u00e0 l\u2019emplacement du local commercial. Souvent, la qualit\u00e9 de l’emplacement d\u00e9termine la capacit\u00e9 de l’entreprise \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer des revenus. Ainsi, si le propri\u00e9taire contraint le locataire \u00e0 quitter le local, il perd sa client\u00e8le, m\u00eame s’il s’installe deux rues plus loin, en raison des diff\u00e9rences de flux de client\u00e8le. En immobilier commercial, l’emplacement joue un r\u00f4le d\u00e9terminant dans la r\u00e9ussite d’une entreprise.<\/p>\n\n\n\n

Quels sont les enjeux d\u2019Imovalio ?<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019enjeu principal r\u00e9sidait dans notre capacit\u00e9 \u00e0 nous imposer sur un march\u00e9 o\u00f9 les cabinets d’expertise sont relativement peu nombreux. Il \u00e9tait essentiel pour nous de nous faire une place et de nous forger une r\u00e9putation solide. Cela impliquait d’aller chercher nos premiers clients et de se faire un nom. De plus, dans ce milieu les experts immobiliers sont souvent recommand\u00e9s par les avocats. C’est le cas d’un litige concernant un local commercial o\u00f9 le propri\u00e9taire souhaite augmenter le loyer et que le locataire refuse. Les avocats peuvent alors proposer une expertise pr\u00e9alable pour tenter de trouver un terrain d’entente. Nous avons souvent agi comme m\u00e9diateurs, les parties utilisant nos rapports pour faciliter les discussions.<\/p>\n\n\n\n

Dans ce contexte, il s’agissait donc de nous positionner dans un milieu d\u00e9j\u00e0 occup\u00e9 par des cabinets renomm\u00e9s. Ceux-ci travaillent en \u00e9troite collaboration avec divers prescripteurs tels que les avocats, les notaires et les gestionnaires de patrimoine. Nous avons d\u00e9velopp\u00e9 notre cabinet et je suis particuli\u00e8rement fier d’avoir sign\u00e9 des missions avec des clients prestigieux et embl\u00e9matiques. Parmi ces clients il y a L\u2019APEC (l’Association pour l’Emploi des Cadres) et la Fondation Pinault Collection. Nous collaborons \u00e9galement avec la marque de pr\u00eat-\u00e0-porter Fa\u00e7onnable pour ses boutiques en France et \u00e0 l’international.<\/p>\n\n\n\n

Que pensez-vous de la conjoncture actuelle du march\u00e9 de l\u2019immobilier ? \u00cates-vous touch\u00e9 par cela ?<\/h2>\n\n\n\n

La conjoncture actuelle est plut\u00f4t singuli\u00e8re en raison des baisses de prix observ\u00e9es sur le march\u00e9 immobilier. Cela complique consid\u00e9rablement l’\u00e9valuation des actifs immobiliers \u00e0 leur juste valeur. En effet, bien que nous soyons conscients de la baisse, il y a un l\u00e9ger d\u00e9calage temporel. Les transactions que nous examinons ont g\u00e9n\u00e9ralement lieu environ six mois plus t\u00f4t. Nous devons donc nous baser sur ces donn\u00e9es en tenant compte de la probable diminution des prix au cours des six derniers mois. La difficult\u00e9 r\u00e9side dans le fait de d\u00e9terminer dans quelle mesure cette baisse s’est produite. En fin de compte, \u00e0 quel prix un acheteur serait dispos\u00e9 \u00e0 acheter aujourd’hui.<\/p>\n\n\n\n

La hausse rapide des taux de cr\u00e9dit a d\u00e9clench\u00e9 une baisse des prix sur le march\u00e9 immobilier. Cette situation a entra\u00een\u00e9 une augmentation de notre charge de travail. Les individus sont de plus en plus pr\u00e9occup\u00e9s et font appel \u00e0 des experts ind\u00e9pendants pour des \u00e9valuations pr\u00e9cises. Cette tendance se traduit par une augmentation du nombre de dossiers. De plus, de nos jours, la r\u00e9flexion est accrue sur l’\u00e9valuation des biens immobiliers dans un march\u00e9 en constante \u00e9volution.<\/p>\n\n\n\n

Pour rem\u00e9dier \u00e0 cette situation, il est essentiel que nos utilisateurs aient acc\u00e8s \u00e0 des analyses de march\u00e9 ind\u00e9pendantes. En effet, le manque de transparence peut entra\u00eener des paiements de loyers excessifs. Nous nous effor\u00e7ons de combler ces lacunes en collectant davantage d’informations. Celles-ci sont collect\u00e9es \u00e0 partir bases de donn\u00e9es externes et de notre propre base de donn\u00e9es. Notre base de donn\u00e9es est \u00e9galement enrichie par des publications sp\u00e9cialis\u00e9es. Gr\u00e2ce \u00e0 notre historique significatif, nous pouvons justifier nos \u00e9valuations et de proposer des solutions abordables \u00e0 nos clients.<\/p>\n\n\n\n

Comment avez-vous cr\u00e9e votre cabinet d’expertise ?<\/h2>\n\n\n\n

L’entrepreneuriat et la cr\u00e9ation de mon propre cabinet d’expertise, ont toujours \u00e9t\u00e9 une aspiration ancr\u00e9e d\u00e8s mes d\u00e9buts professionnels. J’ai d’abord choisi de me former et d’acqu\u00e9rir de l’exp\u00e9rience au sein de grandes entreprises. Cela m’a permis d’\u00eatre expos\u00e9 \u00e0 des projets d’envergure et de travailler avec des clients investisseurs. Cette p\u00e9riode de formation \u00e9tait importante pour moi, mais l’id\u00e9e de fonder mon propre cabinet \u00e9tait toujours pr\u00e9sente. J’attendais simplement le moment opportun.<\/p>\n\n\n\n

En 2020, j’ai fond\u00e9 Imovalio apr\u00e8s avoir accumul\u00e9 plus de dix ans d’exp\u00e9rience dans le domaine de l’expertise et du conseil immobilier. J’ai notamment travaill\u00e9 au sein d’un grand cabinet de conseil en immobilier d\u2019entreprise. J’ai constamment cherch\u00e9 \u00e0 me former tout en travaillant. Apr\u00e8s ma licence en droit, je me suis sp\u00e9cialis\u00e9 dans le domaine de l’immobilier en suivant une formation \u00e0 l’ICH du CNAM.<\/p>\n\n\n\n

J’ai aussi toujours souhait\u00e9 partager mes connaissances et enseigner. Aujourd’hui, je suis enseignant dans une mati\u00e8re sp\u00e9cifique de cette formation, ax\u00e9e sur les techniques de n\u00e9gociation immobili\u00e8re. C’est un r\u00e9el plaisir pour moi de transmettre mon exp\u00e9rience, qui est essentielle pour moi. J’aime former les jeunes g\u00e9n\u00e9rations et leur fournir les bases juridiques et financi\u00e8res. Cela leur permet de comprendre les march\u00e9s et de n\u00e9gocier avec succ\u00e8s, c’est une v\u00e9ritable vocation pour moi. <\/p>\n\n\n\n

Ce m\u00e9tier requiert une exp\u00e9rience significative pour gagner en cr\u00e9dibilit\u00e9. Les techniques et les m\u00e9thodes d’\u00e9valuation des biens immobiliers peuvent \u00eatre assez complexes, surtout lorsqu’il s’agit de biens immobiliers complexes. Malgr\u00e9 les d\u00e9fis rencontr\u00e9s, je trouve un r\u00e9el plaisir dans cette activit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Quelle musique est, selon vous, la chanson id\u00e9ale pour accompagner votre journ\u00e9e de travail ?<\/h2>\n\n\n\n

Le titre de la chanson serait : \u201cShining Light\u201d d\u2019Aime Simone.<\/p>\n\n\n\n

Nos remerciements \u00e0 Antonin Zdrzalik, Expert en \u00e9valuation Immobili\u00e8re. Propos rapport\u00e9s par l\u2019\u00e9quipe de<\/em> manager.one<\/em><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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